여러분! “가압류는 먼저 등기됐는데 왜 배당 못 받았지?” 이런 생각 해보신 적 있으시죠?
경매 현장에서는 ‘등기 순서’보다 ‘권리 성격’이 훨씬 더 중요합니다. 실제로 등기상 먼저여도 배당 0원이 되는 경우, 꽤 많습니다.
이번 글에서는 본압류가 왜 우선이고, 가압류는 어떤 경우 뒤로 밀리는지를 실전 사례와 함께 티스토리형으로 정리해드립니다.
📌 등기만 빠르면 뭐하나요? 본압류가 없으면 배당도 없습니다.
📌 경매 채권자는 배당 순위부터 챙겨야 돈을 받습니다.
📌 이 글 하나면 가압류, 본압류 우선순위 완전 이해됩니다.
- 본압류와 가압류의 법적 차이
- 경매 배당순위가 결정되는 기준
- 실제 사례로 보는 본압류 우선 배당
- 가압류권자가 반드시 알아야 할 리스크
- 본압류권자의 전략적 배당 접근법
- 2025년 경매 실무 기준 정리표
본압류와 가압류의 법적 차이
먼저, 이 둘은 이름부터 비슷하지만 법적으로 완전히 다른 성격을 갖고 있어요. 가압류는 말 그대로 ‘임시 보호조치’입니다. 채권이 확정되지 않았을 때, 나중에 받을 돈을 보호하기 위해 걸어두는 장치예요.
반면 본압류는 판결문·지급명령·공정증서 등 집행권원이 있는 확정 채권을 전제로 하는 강제 집행 조치입니다. 그래서 법원에서는 본압류에 훨씬 더 강력한 효력을 부여합니다.
경매 배당순위가 결정되는 기준
많은 분들이 “등기 순서대로 배당되겠지”라고 오해하시지만, 실제 경매 배당은 권리의 성격 → 같은 성격이면 등기 순서입니다.
즉, 본압류가 하나라도 있으면 가압류는 배당순위상 무조건 후순위로 밀립니다. 심지어 가압류가 등기상 먼저여도요!
실제 사례로 보는 본압류 우선 배당
2025년 3월 기준, 서울 강남구 A상가 경매에서는 아래와 같은 등기 구조가 있었습니다:
| 권리자 | 종류 | 등기일 | 채권액 | 배당 여부 |
|---|---|---|---|---|
| 갑 | 가압류 | 2025.01.10 | 3,000만원 | 배당 불가 |
| 을 | 본압류 | 2025.02.03 | 5,000만원 | 전액 배당 |
| 병 | 본압류 | 2025.03.01 | 3,000만원 | 전액 배당 |
가압류권자가 반드시 알아야 할 리스크
가압류만 등기하고 안심하고 계셨다면, 지금 바로 전략을 수정하셔야 합니다. 집행권원이 없는 가압류는 배당에 참여할 수 없으며, 단순한 '장식용 등기'가 될 수 있습니다.
특히 2025년부터 법원은 본압류권자의 권리를 더 명확히 보호하고 있어, 가압류를 제때 본압류로 전환하지 않으면 실익이 없습니다.
본압류권자의 전략적 배당 접근법
본압류권자는 경매 개시를 직접 신청할 수 있는 권리를 가짐과 동시에, 가장 앞 순위에서 배당받을 수 있습니다. 본압류를 여러 건 설정했다면, 등기일 빠른 순서대로 배당됩니다.
요즘처럼 경쟁이 치열한 상업용 부동산 경매에서는 본압류권자의 위치가 '게임 체인저'가 됩니다.
2025년 경매 실무 기준 정리표
- 가압류 후 본압류 전환 없이 배당 요구만 해도 무효 처리됩니다.
- 본압류 전환은 시기를 놓치면 시효 도과 위험까지 발생합니다.
- 경매 개시 전 채권자 간 협의 및 배당표 사전 검토 필수입니다.
- 가압류는 반드시 본압류로 전환해야 실질적 배당권이 생긴다
- 본압류권자는 경매 개시부터 배당까지 주도권을 가진다
- 배당은 ‘순위별 전액 지급’ → 잔여금 없는 구조다
- 집행권원 없이 낙찰만 기대했다간 손해 본다
- 배당요구 종기일까지 모든 절차 완료해야 한다
경매 채권자들이 자주 묻는 질문 모음
가압류는 임시적 권리 보호 수단일 뿐, 집행력이 없습니다. 본압류는 확정된 채권을 바탕으로 강제집행 가능한 상태이므로 법적으로 훨씬 강합니다.
가급적 경매 개시 전, 늦어도 배당요구 종기일 이전까지 전환하셔야 배당에 참여 가능합니다. 집행권원 확보가 가장 중요합니다.
본압류 간에는 등기일 순서대로 전액 배당 후, 다음 순위에게 이월됩니다. 안분배당은 없습니다.
그 경우 배당을 받을 수 없습니다. 반드시 본안소송 → 판결문 확보 → 본압류 전환 절차가 필요합니다.
그렇습니다. 신청 채권자는 실제 절차에도 직접 참여하며, 채권자 회의 시 우선 권리를 주장할 수 있습니다.
배당을 못 받을 수 있음은 물론, 등기가 오래되면 시효 소멸 가능성도 있습니다. 반드시 본압류로 전환해야 합니다.
가압류? 본압류? 순서보다 중요한 건 권리의 성격입니다
이번 글에서는 본압류가 왜 가압류보다 배당순위에서 우선인지에 대해 티스토리 독자님들을 위해 쉽게 풀어봤습니다.
2025년 현재 기준으로도, 법원은 등기순보다 집행 가능성 있는 권리에 우선순위를 부여하고 있습니다.
이제 헷갈릴 필요 없습니다. 기억하세요:
- 가압류는 본압류보다 무조건 후순위입니다
- 등기 먼저라도 강제집행이 안 되면 배당 불가입니다
- 배당은 순위별 전액지급 → 남은 금액만 후순위로
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